아파트 재건축 어떻게 하는건지?

1. 재건축 가능 범위 및 요건

대상 건축물	① 사용승인 후 30년 이상 경과 공동주택  ② 안전진단 결과 D등급(조건부) 또는 E등급
안전진단 등급	- E등급: 재건축 확정 (구조적 안전성 부족) - D등급: 조건부 재건축 (적정성 검토 후 승인 필요) - C등급 이상: 유지·보수 권고
용적률 제한	- 법정 용적률 범위 내에서 - 수도권 투기과열지구는 초과이익환수, 분양가상한제 등 적용
층수 제한	지자체 도시계획 조례, 스카이라인, 일조권, 경관심의에 따름
사업성	용적률, 세대수 증가, 분담금 수준, 추가분양가 등에 의해 결정

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2. 투자시 재건축 아파트 고려사항

① 연한 (사용승인일)

• 최소 30년 이상 경과 예정 단지
• 일부 지역은 안전진단 강화로 35년 이상 되어야 사업 현실화 가능

② 안전진단 진행단계

• 안전진단 통과 여부 (D등급 or E등급)
• 최근 안전진단 강화 정책으로 E등급 아니면 사업 장기화 가능성 ↑

③ 입지 (역세권, 학군, 직주근접)

• 재건축은 입지가 프리미엄 결정
• 입지가 약하면 분양가 제한 시 수익성 낮음

④ 용적률 및 사업성

• 기존 용적률 낮을수록 사업성↑ /  용적률 250%이상은 재건축이 힘들다고 생각됨.
  (예: 150% → 250% 가능 단지)
• 일반분양분이 많아야 수익 극대화 가능 / 일반분양이 많으면 시공사 수익이 많아져서 조합원 분담금이 줄어드는 구조임.

⑤ 조합 구성 및 추진 현황

• 정비계획 및 안전진단( 2년~3년 )   →  추진위구성(1년) → 조합설립인가(1년) → 사업시행인가 (1년)→ 관리처분계획(1년) → 철거후 착공 및 완공까지 ( 3년 )
• 조합설립인가 전 단계는 투자 리스크 높음

⑥ 규제 지역 여부

• 투기과열지구, 조정대상지역은 대출 및 전매제한 강함
• 규제 완화 흐름도 체크 필요

⑦ 추가분담금 부담능력

• 사업비 증가 시 분담금 상승 → 투자수익 감소